Pop-up : schiet niet in uw eigen voet ! Neen Vlaamse regering komt u ter hulp

Wat is dat ?

Is het huren van een handelszaak van korte levensduur in een handelspand (van een paar maanden naar een jaar).

 

Voordelen en nadelen

Voor zowel huurder als verhuurder heeft dat zijn voor- en nadelen

 

Wetgeving

Decreet van de Vlaamse Overheid :van 17 juni 2016 Deceret houdend huur van korte duur voor handel en ambacht verschenen in het Belgisch Staatsblad van 26 juli 2016 (tekst)hyperlink…).

Van toepassing vanaf 1 september 2016 in Vlaanderen.

 

Korte duur = gelijk aan of korter dan 1 jaar.

Meerdere overeenkomsten zijn mogelijk, maar mogen de 1 jaar niet overschrijden.

Gebeurd dit wel dan valt men terug op de bestaande handelshuurwetgeving. PAS DUS OP !

Op de einddatum eindigt de huurovereenkomst van rechtswege, zonder dat een opzegging nodig is en zonder dat de huurder recht heeft op een huurhernieuwing.

 

Opzegging : ten alle tijden door de huurder mits opzeggingstermijn 1 maand (bv. ik zeg op op 12 mei 2016 voor 1 juli 2016).

 

Hoe opzeggen : per gerechtsdeurwaardersexploot of een ter post aangetekend brief (wij raden aan met ontvangstbewijs).

De verhuurder kan dit niet.

 

Minnelijk kan dit ook. Dit dient schriftelijk vastgelegd te worden. Hoe dit dient te gebeuren staat nergens. Wij denken dus dat een gewoon geschrift tussen partijen met een duidelijke tekst, datum.. zoals :

“Antwerpen, 1 oktober 2016,

Tussen

Huurder ….

en

Verhuurder …

Wordt overeengekomen dat de huur van het het pand …. Ingaande… zal stopgezet worden op … zonder enige vergoeding tussenpartijen.

Gelezen en goedgekeurd voluit door huurder

Idem verhuurder

Naam beiden voluit

Handtekening huurder  - verhuurder

Opgesteld in  zoveel exemplaren als er partijen zijn nl. 2.”

voldoende is.

De huurder heeft geen recht op een vergoeding of dit moet anders zijn overeengekomen.

 

Omzetting

Wanneer de pop-upper zijn zaak een succes ziet worden, kan hij deze korte huur termijn overeenkomst omzetten in een echte handelshuur. Dit kan op het einde van de 1 jaar maar ook reeds vroeger.

 

Verboden

Overdracht van huur en handelshuur is verboden

 

Uitvoeren van werken door de huurder

De huurder mag alle werken uitvoeren die nuttig zijn voor zijn handelszaak, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen.

De kosten mogen niet meer bedragen dan 1 jaar huur.

Voor de aanvang van de werken dient de huurder de verhuurder in kennis te stellen. De verhuurder kan aan de huurder vragen dat hij zich laat verzekeren voor zijn aansprakelijkheid voor de werken, alsook die van de verhuurder en van de eigenaar.

Dit dient te gebeuren ten aanzien van derden, van elkaar.

Dit kan gebeuren voor de uitvoering or tijdens de uitvoering.

De werken mogen de veiligheid, de salubriteit (welzijn, gezondheid) en de esthetische waarde van het gebouw niet in het gedrang brengen.

De verhuurder heeft de mogelijkheid zich tot de vrederechter te wenden om de werken stop te zetten :

worden de werken uitgevoerd zonder instemming, machtiging (of de bepalingen daarin in vervat niet  worden in acht genomen), kan de verhuurder de werken stopzetten door een eenvoudige beschikking van de vrederechter, gegeven op verzoekschrift (bedoeld eenzijdig vermoeden wij) en uitvoerboer op de minuut en voor registratie.

Dezelfde procedure kan gevolgd worden als  de huurder bij  een eerst aanmaning van de verhuurder (hoe dat moet gebeuren staat nergens vermeld , maar vermoedelijk met aangetekend schrijven, gerechtsdeurwaardersexploot zoals elders wel voorzien in dit decreet . Ik vermoed dat dit naar analogie kan toegepast worden) het bewijs niet levert van het bestaan  van een toereikend verzekeringscontract en betaling van de premie.

Het verbod kan enkel worden opgeheven als het bewijs van de verzekering en betaling van de premie wordt voorgelegd.

De verhuurder heeft steeds toegang tot de werken. Zij/hij kan een lasthebber naar keuze afvaardigen.

De uitvoering van de werken zijn op risico van de huurder.

Na afloop van de huur moet de huurder de werken ongedaan maken en het pand terug in oorspronkelijke toestand brengen behoudens andersluitende overeenkomst. Dit zal, volgens mij/ons, ook moeilijkheden met zich meebrengen.

De verhuurder kan akkoord gaan om de werken te behouden. Deze is hier geen vergoeding voor verschuldigd.

 

Vervreemding van het verhuurde goed

Wie het goed verkrijgt, moet de geregistreerde huurovereenkomst naleven en kan de huurder er niet uitzetten dan met het respecteren van de regels rond de beëindiging van deze huur.

De huurder wordt aangeraden de overeenkomst te laten registreren gelet voorgaande.

 

Rechtspleging

Bevoegdheid :

Plaats waar het voornaamste onroerend goed gelegen is of van de plaats van het goed met het hoogst kadastraal inkomen, wanneer het verscheiden afzonderlijke onroerende goederen betreft.

Hoe de huurder dat laatste te weten komt is een open vraag.

De eiser kan ervoor de zaak laten oproepen tot minnelijke schikking.

Dit gebeurt bij verzoekschrift door de eiser, haar/zijn raadsman of door haar/zijn bijzonder gevolmachtigde, ondertekend.

De griffier geeft een ontvangstbewijs van het verzoekschrift.

De vrederechter roept de partijen op binnen acht dagen na het indienen van het verzoekschrift.

Komt er een akkoord tot stand, worden de bewoordingen in een proces-verbaal vastgesteld en geschiedt de uitgifte in executoriale weg.

Indien geen akkoord maakt de vrederechter hierover een proces-verbaal op.

Alle vonnissen zijn vatbaar voor hoger beroep.  

De vonnissen in de loop der instantie gewezen zijn uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande enige daartegen gerichte voorziening.

De eenzijdige verzoekschriften volgen de normale voorziene wettelijke weg voorzien in het Belgisch gerechtelijk wetboek.

 

Kosten

De registratie is gratis als men dat binnen de gestelde termijn doet.

De nutsvoorzieningen worden overgenomen op een rechtsgeldige wijze door de huurder.

De op het onroerend goed van toepassing zijnde belastingen worden geacht in de huurprijs begrepen te zijn, tenzij anders wordt overeengekomen.

 

Plaatsbeschrijving

Niet vergeten bij begin en einde pop-up huur.

 

Attesten

Niets voorzien : denkelijk zal het pand een elektriciteitsattest bevatten, energiecertificaat en conformiteitsattest (veiligheid-gezondheid-bewoonbaarheid). Nergens staat dat dit moet voorgebracht worden.

Zowel voor de verhuurder als de huurder zijn dit nuttige documenten zodat ze wel kunnen gevraagd worden.

 

Niet betalen van de huur

Er is geen verbrekingsvergoeding voorzien maar deze zal de gewoonte van het bevoegde vredegerecht volgen, gewoonte dit zich nu zal ontwikkelen.

 

Neem voor meer informatie contact op met Advocaat Dirk De Beule, Managing Partner | Hoofd van de nationale afdeling op d.debeule@a-law.eu of vul ons online formulier in.